Marktwaarde

De huurprijs heeft een onder- en bovengrens:

  • U betaalt nooit meer dan wat iemand voor een vergelijkbare woning in dezelfde omgeving op de private huurmarkt zou betalen.
  • U betaalt nooit minder dan de minimale huurprijs, ongeacht het inkomen van uw gezin. De minimale huurprijs hangt af van de marktwaarde van uw woning. 

Dit wil dus zeggen dat de reële maandelijkse huurprijs altijd hoger is dan de minimale huurprijs, maar lager dan de basishuurprijs (= marktwaarde bij aanvang huurcontract). In een formule wordt dat:

Minimale huurprijs < reële maandelijkse huurprijs > basishuurprijs (volgens marktwaarde)

Vanaf 1 januari 2020 bepalen we de waarde van uw woning aan de hand van een schattingsmodel: de sociale huurschatter. Om de waarde te bepalen kijken we naar de ligging en andere eigenschappen, zoals het aantal slaapkamers of het bouwjaar. Op deze manier kunnen we een juister bedrag op de waarde van uw woning plakken.

Inkomen

Uw inkomen bepaalt grotendeels de huurprijs. Vanaf 1 januari 2020 houden we rekening met het inkomen van de huurders en alle meerderjarige gezinsleden (zowel meerderjarige kinderen, ouders, grootouders als andere inwonende personen). Enkel het inkomen van meerderjarige kinderen die nog kinderbijslag krijgen, tellen we niet mee.

Daarnaast kijken we vanaf 1 januari 2020 naar wat u verdiende in het jaar waarop uw meest recente aanslagbiljet betrekking heeft. Dat noemen we het referentie-inkomen. Dit is niet noodzakelijk voor alle gezinsleden hetzelfde jaar.

Enkel als u en uw gezin geen referentie-inkomen hebben, dan kijken we naar jullie huidige inkomsten.

Het geïndexeerd inkomen delen we door 55. Is uw inkomen hoger dan een bepaalde grens? Dan delen we door 54, 53 of 52 in plaats van 55. Dit heet de solidariteitsbijdrage.

De inkomensgrenzen voor 2020 zijn:

  • alleenstaande: 25.317 euro
  • alleenstaande met een handicap: 27.438 euro
  • anderen: 37.974 euro. Per persoon ten laste tel je er 2.123 euro bij. Een persoon ten laste is een kind of een persoon met een handicap.

Gezinssamenstelling

U krijgt een korting van 19 euro per kind of persoon ten laste. Deze vermindering op de basishuurprijs heet de gezinskorting.

Woont uw kind bij uw ex-partner, maar verblijft het regelmatig in de sociale woning? Dan halveren we de korting. Elke partner krijgt dan de helft.
We verdubbelen de korting als het kind erkend is als ernstig gehandicapt.

Woningkwaliteit

Sommige huurders krijgen een extra korting. Dit hangt af van de marktwaarde van de woning. Dat is de huurprijs die uw woning zou hebben op de private huurmarkt.

Hoe goedkoper de woning op de huurmarkt zou zijn, hoe groter de korting die wij geven. Dat heet de patrimoniumkorting.

Energiecorrectie

Als wij extra geld hebben geïnvesteerd om uw woning energiezuiniger en milieuvriendelijker te maken, dan verbruikt u minder energie en bespaart u geld op het gebruik van verwarming en warm water.

Om onze investering terug te kunnen verdienen, rekenen we een maandelijkse toeslag aan bovenop jouw huurprijs. Deze toeslag heet de energiecorrectie en telt enkel voor woningen met energiezuinige investeringen, zoals een goede isolatie of een zuinige verwarmingsketel.

De grootte van deze toeslag hangt af van de hoeveelheid energie die u minder verbruikt door onze extra investering. Deze hoeveelheid berekenen we volgens de regels die de Vlaamse Regering vastlegde. De uitgespaarde hoeveelheid rekenen we gedeeltelijk door aan het voordelige sociaal tarief. Op deze manier de energiecorrectie een eerlijk bedrag dat altijd lager is dan het bedrag dat u bespaart op uw energiefactuur.

Extra huurlasten

Soms betaalt u bovenop de huur nog een aantal extra maandelijkse kosten. Dit is bijvoorbeeld het onderhoud van gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw, het onderhoud van centrale verwarming, het onderhoud van liften, ...

U betaalt elke maand een voorschot op de huurlasten. Jaarlijks is er een afrekening.

Vermindering onroerende voorheffing

Hebt u twee kinderen of meer ten laste of bent u of iemand van uw gezin ernstig gehandicapt? Dan komt u misschien in aanmerking voor de vermindering onroerende voorheffing. Dit is een vermindering op de grondlasten die onze SHM als eigenaar betaalt.

We ontvangen deze vermindering en vergelijken het bedrag met de sociale korting. U krijgt het hoogste van de twee kortingen: ofwel de sociale korting, ofwel de vermindering op de onroerende voorheffing. 

Lees er meer over op de website van de Vlaamse Belastingsdienst (VLABEL).

Een antwoord op een aantal veelgestelde vragen over de huurprijs vindt u hieronder.

Mijn huurprijs: veelgestelde vragen

Hoeveel waarborg moet ik betalen?

Als u een huurovereenkomst afsluit, moet u ook een waarborg betalen. 

U krijgt deze waarborg met rente terug als de huurovereenkomst stopt. We kunnen wel een deel van de waarborg aftrekken als u nog openstaande schulden hebt of de woning beschadigde. 

De waarborg bedraagt in principe maximaal twee maanden basishuurprijs, met een maximum van 1.001 euro in 2020.

Mijn inkomen verandert. Wat nu?

Als u plots een veel lager inkomen hebt, kan u een aanpassing van uw huurprijs vragen. Uw gezinsinkomen van de laatste drie maanden moet dan minstens 20% lager zijn dan het inkomen dat we gebruikten voor uw huurprijsberekening.

Contacteer de Dienst Financiën en Administratie om een afspraak te maken. Breng loonfiches of een overzicht van het inkomen van de laatste drie maanden mee. Breng dit mee voor alle gezinsleden waarvan we de inkomsten nodig hebben voor de huurprijsberekening. U moet namelijk bewijzen dat uw gezinsinkomen daalde. 

Mijn gezin verandert. Wat nu?

Als uw gezin groter of kleiner wordt, dan moet u dit binnen de maand aan ons laten weten. Uw huurprijs hangt namelijk af van uw gezinsgrootte. Ook bepaalt uw gezinsgrootte welke woning best bij uw gezin past: als uw woning te groot of te klein wordt, dan kan u verhuizen. Dat noemen we een mutatie.

Wat moet u zeker laten weten?

  • Er is een kindje geboren.
  • Een kind of andere bewoner verlaat de woning.
  • U gaat scheiden of u gaat uit elkaar.
  • Er is iemand overleden.
  • Er komt iemand (tijdelijk) bij uw gezin wonen. 

Als u gehuwd bent of wettelijk samenwoont of als u een feitelijke partner hebt met wie u één jaar samenwoont in de sociale woning, dan geldt het volgende:

  • hij/zij moet samen met u voldoen aan alle toelatingsvoorwaarden voor een sociale woning
  • uw woning mag niet te klein worden
  • hij/zij wordt van rechtswege huurder

Alle andere personen die komen bijwonen moeten niet voldoen aan voorwaarden. Ze worden geen huurder en moeten geen huurovereenkomst ondertekenen. Hun inkomen telt wel mee voor de huurprijs, behalve dat van tijdelijke bijwoners of kinderbijslaggerechtigde kinderen.

Uw woning mag niet te klein worden en u moet hun bijwoonst melden. Doet u dit niet, dan kunnen we u een boete vragen, zelfs als deze persoon ondertussen niet meer bij u woont.

Wanneer moet ik een onderbezettingsvergoeding betalen?

U mag één slaapkamer meer hebben dan het aantal bewoners. Hebt twee of meer slaapkamers te veel? Dan woont u onderbezet. We vragen u te verhuizen naar een kleinere woning.

U krijgt dan twee keer een aanbod op maat. Weigert u dit twee keer? Dan moet u verplicht een onderbezettingsvergoeding betalen (bij een contract van onbepaalde duur) of verlengen we uw huurovereenkomst niet (bij een contract van bepaalde duur).

U betaalt per slaapkamer te veel 32 euro per maand (bedrag in 2020). Dit betaalt u extra bij uw maandelijkse huurprijs en kosten.

Ik kan niet betalen. Wat nu?

Hebt u problemen om uw huur te betalen? Praat erover met ons. U kan ons bellen, e-mailen of langskomen na afspraak.

Wacht niet te lang om ons te informeren. We zoeken samen met u een oplossing. 

Hoe gebeurt de afrekening van mijn huurlasten?

Als u in een appartement woont, betaalt u bovenop de huur nog extra maandelijkse kosten. Dit is bijvoorbeeld het onderhoud van de gemeenschappelijke delen, het onderhoud van de centrale verwarming, het onderhoud van de liften, ...

U betaalt elke maand een voorschot op deze huurlasten. Voor u geldt:
Maandelijks te betalen bedrag = reële huurprijs + voorschot op de huurlasten

Jaarlijks is er een afrekening van de huurlasten. Er zijn twee mogelijkheden:

  • U moet bijbetalen. De werkelijke kosten zijn hoger dan de voorschotten die u maandelijks betaalde.
  • U krijgt geld terug. De werkelijke kosten zijn lager dan de voorschotten die u maandelijks betaalde.

Hoe betaal ik correct?

Uw huishuur moet voor de 10de dag van de maand betaald worden op het rekeningnummer BE76 8900 1415 8795. U vermeldt daarbij de gestructureerde mededeling, die u terugvindt op de berekeningsnota (onderaan links). U sluit hiervoor een bestendige opdracht (automatische betaling van een vast bedrag) af bij de bank.

 

Alle andere betalingen (zoals waarborgen, plaatsbeschrijvingen, herstellingskosten, afrekening huurlasten, ...) moeten betaald worden op het rekeningnummer BE91 8900 1404 0476. Hierbij gebruikt u een vrije mededeling.